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[기고] 주택공급대책 적시성 부족과 반복되는 엇박자

정부의 공급대책 현저히 부족…분양원가공개와 후분양제도 공급저해요인

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매일건설신문
기사입력 2018/09/20 [09:57]

▲ 김태섭 선임연구원    

8.27 주택시장 안정대책에 이어 2주만에 9.13대책이 발표되었다. 이 번 대책의 핵심도 서울 주택시장에 팽배해 있는 과잉수요를 강하게 억제하는 내용이었다.

 

공급대책은 준비부족으로 미루어 졌다. 오랫동안 기대해 왔던  주택공급 부족지역과 과잉공급지역에 대한 차별화된 정책 전략은 없었다.

 

서울은 수요에 비해 공급이 부족한 대표적인 지역시장이다. 서울의 주택수요는 서울에 살고 있는 서울 사람으로 한정되지 않는다.

 

서울의 인구가 줄고 있으나 가구수는 여전히 늘고 있다. 비서울지역으로 이주하는 가구도 주택문제로 인한 비자발적인 이주가 대부분을 차지한다. 서울의 주택수요는 오히려 전국화 되고 있다. 많은 사람들이 서울에 살고 싶어 하고 집이라도 한 채 갖고 싶어 한다.

 

최근 몇 년간 서울의 주택공급구조를 보면 전체 공급량은 충분한 것으로 나타난다. 하지만 주택유형별로 살펴보면 아파트 보다는 다세대 주택 공급이 급격하게 증가하였다.

 

서울의 주택공급 부족은 아파트 수급 불균형으로 이해 할 수 있다. 아파트에 대한 높은 선호도에 비해 공급이 부족하다. 더구나 주택노후화로 새 아파트에 대한 수요는 급증하고 있다.

 

현 정부의 주택정책을 들여다 보면 과잉수요를 진정시킬 만한 공급대책이 현저히 부족하다. 오히려 대부분의 대책이 공급부족 지역에서 공급을 위축시키는 대책으로 일관되었다.

 

재건축․재개발 규제나 다주택자 양도세 중과세, 전매제한, 중도금 집단대출 규제, 임대등록제도 등은 모두 공급을 위축시키는 대책으로 평가된다.

 

이런 와중에 최근 정치권에서 도입하려는 ‘분양원가 공개’와 ‘후분양제 도입’에 대한 논의는 시장 환경에 대한 이해 부족에서 오는 대안으로 우려스럽다.

 

설상가상으로 공급부족지역에서 우를 범할 수 있는 교각살우의 우매한 대책일 수 있기 때문이다. 주택가격이 급등할 때 마다 단골 주제로 등장하는 이 주제들은 예상 밖의 도입 효과를 가져올 수 있다. ‘분양원가 공개’와 ‘후분양제 도입’은 공급효과를 저해할 수 있다.

 

아파트 공급이 부족한 지역에서는 주택소비자만 피해를 보는 역효과가 나타날 수 있다.  ‘분양원가 공개’는 기업의 혁신 노력을 저하시키고 주택상품의 품질 저하를 가져올 수 있다. 기업의 주택공급은 사업수지에 따라 매우 제한적으로 계획될 수 있어 공급량의 저하를 가져오게 된다.

 

또한 선분양 하에서는 분양시점의 추정원가와 준공시점의 실제 원가간 차이가 발생할 수 있어 시공사와 입주자간 분쟁과 갈등이 발생하고 소송에 따른 시간과 비용 증가를 가져와 비효율이 나타날 수 있다.

 

‘후분양제 도입’도 역효과가 고스란히 소비자 부담으로 나타날 수 있다. 후분양으로 2∼3년간은 분양절벽이 생기고 아파트 공급 부족지역에서는 주택가격 상승을 유발하여 그 부담이 무주택자에게 돌아가게 된다.

 

기업은 자금조달 부담과 미래 주택시장을 예측할 수 없어 공급량을 줄일 것이다. 소비자의 금융부담은 선분양때 보다 증가하고 수급불균형에 따른 주택가격 상승은 소비자의 주택지출을 증가시킬 수 있다.

 

후분양제도는 주택공급이 충분하고 가격이 안정된 시장에서나 어울리는 제도이다. 주택부족으로 가격이 급등하는 지역에서는 선분양이 후분양보다 소비자에게 유리하다. 결국 후분양은 소비자의 주택선택권 축소와 부담만 증폭시키는 결과를 가져올 수 있다.

 

주택시장 문제의 해결은 주택시장을 이해하는데서 부터 시작된다. 공급이 부족한 시장에서 과잉수요가 발생한다고 하여 수요를 지속적으로 억제하고 공급을 위축시키는 대책이 쏟아진다면 문제가 악화되는 것은 당연하다.

 

공급대책은 이미 적시성을 잃었는데 여기에 공급을 위축시키는 대책을 공공연히 도입하려 한다면 위기 상황은 가중될 수 있다. 주택시장은 위기 일수록 대책도입에 앞서 수요와 공급에 미칠 영향을 면밀하게 파악할 필요가 있다. 섣부른 대책으로 양극화는 더욱 확대될 수 있다.
  

                    

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원

 

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▶본 칼럼은 외부필진에 의해 작성된 칼럼으로 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

 

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