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[기고] 하반기 주택시장 영향 요인과 향후 과제

변세일(국토연구원 부동산시장연구센터장)

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매일건설신문
기사입력 2018/08/10 [17:59]

▲ 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장     © 매일건설신문

문재인 정부가 출범한 이후 여러 차례 주요 부동산정책을 발표하면서 단기 투자수요 억제와 주택시장을 안정화를 위해 노력하고 있다.

 

작년 6월부터 1~2달 간격으로 주택정책을 발표하게 된 것은 주택가격의 빠른 상승에 따른 시장안정이 시급했으며, 또한 자산의 약 70%를 부동산으로 보유하고 있는 국민들의 관심사가 큰 민생문제이기 때문이다.

 

주택 구입에 필요한 소득은 상승률이 둔화되고 있는 가운데, 주택가격이 급등하게 되면 실수요자들은 내 집 마련이 어려워지고, 서민들의 주거 여건이 불안정해진다.

 

 

그리고 앞으로 경제성장률이 둔화될 가능성이  높은 가운데, 주택가격이 계속 오른다면 미래 세대에 많은 부담이 될 가능성이 높다.

 

문재인 정부가 주택시장에 다소 강하게 개입하는 이유는 부동산시장 가격 안정을 통해 국민 삶의 질을 높이겠다는 정책철학에 근간을 두고 있다.

 

그간 정부정책의 영향으로 작년 연말 이후 서울과 인근지역을 중심으로 매매가격이 상승세와 하락세를 거듭하고 있기는 하나, 대체적으로 국지적 이상과열현상이 이전에 비해 완화되는 등 주택시장 안정화에 기여했다고 판단된다.

 

그러나 최근 자치단체장들의 재개발·재건축 등 선거공약 이행과 GTX, 지하철 연장 등 SOC 확충 계획, 증가하고 있는 단기유동자금, 남북경협에 대한 기대감 등이 결합되면서 서울과 인근 몇몇 지역의 주택가격이 다시 상승하고 있어 정책당국의 우려가 커지고 있다.

 

그러나 하반기 주택시장 영향요인을 살펴보면, 이러한 상황은 그리 오래가지 않을 가능성이 크다.

 

첫째, 경제적 측면에서는 세계경제의 견고한 성장과 국내경제 회복, 풍부한 단기유동자금은 주택수요를 견인하겠지만, 금리인상 가능성, 미국의 보호무역주의 강화, 유가상승 등 수출 악재는 주택수요를 위축시키는 요인으로 작용할 것이다.

 

둘째, 주택시장적 측면에서는 재개발․재건축 등 정비사업, 수도권 공공택지 개발 사업, 남북관계 개선에 따른 접경지역 개발기대 증가 등 수도권 중심 국지적 호재가 있기는 하나, 하반기 준공물량 증가는 가격 하락요인으로 작용할 것이다.

 

셋째, 정책적 측면에서는 지방자치단체장의 지역개발 공약사업 추진, 정부의 도시재생 뉴딜사업 추진 등 국지적 상승요인이 있기는 하나, 8.2대책 등 정책효과 지속, 종합부동산세 및 임대소득세 개편으로 인한 세부담 증가, 신DTI, DSR 등 금융 규제 확대 등으로 하락 요인이 우세할 것이다.

 

넷째, 심리적 측면에서는 주택매매시장 소비심리지수가 지속적으로 하락하고 있고 일반가구 및 중개업소의 하반기 시장 전망결과 역시 하락요인으로 작용할 것으로 보인다.

 

현재와 같은 하반기 주택시장 영향요인을 고려할 때, 다음과 같은 정책 추진이 필요하다.

 

첫째, 전체적으로 시장이 안정되고 있으나 지역간 시장 차별화는 더욱 심해지고 있어 자치단체와 협조하여 신규 인허가, 재개발ᆞ․재건축 물량 등 엄격한 공급관리가 필요하다.

 

둘째, 서울 주택시장의 이상 급등과 지방 주택시장의 급격한 하락을 막기 위해서는 다양한 지표를 활용한 시장에 대한 세부적 모니터링과 정책이 시장에 미치는 영향을 점검해 가면서 정책 강도를 조절해야 한다.

 

셋째, 공급 과잉에 따른 역전세난 우려에 따라 역전세난 대비 보증금 반환 보증률 할인 강화, 임대인에 대한 전세금 반환대출자금 지원 확대, 지역별 보증금 보호 범위 상향 조정 등이 필요하다.

 

넷째, 금리인상 압력이 높아짐에 따라 주택담보대출 위험관리를 강화하되, 저소득 등 취약계층의 경우 금리변동에 따른 위험이 가중될 우려가 있으므로 이들에 한하여 금리 상한 폭 조정 유도 등을 통해 위험을 완화할 필요성이 있다.

 

하반기 시장영향요인과 정책대응방향을 종합적으로 고려할 때 최근의 서울과 인근 지역 주택가격의 이상 급등현상은 오래가지 않을 것이다.

 

그리고 중장기 인구 및 가구 변화, 경제성장률 변화, 부동산경기 순환주기 등을 고려할 때 앞으로 주택가격이 다시 크게 급등하는 상황은 오지 않을 가능성이 크다.

 

따라서 갭투자 등 투자가 아닌 실거주 목적으로 주택의 입지여건을 종합적으로 고려해 중장기적 안목으로 거주할 집을 신중하게 선택해야 할 것이다.

 

 

변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장

 

 

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▶본 칼럼은 외부필진에 의해 작성된 칼럼으로 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

 

 

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